역삼역 상권분석 – 테헤란로 창업, 어디서 시작할까?

역삼역은 선릉역과 더불어 강남 테헤란로 라인의 대표 오피스 상권이죠. 창업을 고려하신다면 꼭 알고 넘어가셔야 할 핵심 지역입니다.

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🧭 역삼역 상권분석 – 테헤란로 창업, 어디서 시작할까?

안녕하세요, 창업을 고민하는 사장님들께 부동산으로 인사드리는 입지 분석러입니다 :)
오늘은 ‘강남의 심장’이라 불리는 역삼역 상권을 파헤쳐보겠습니다.
여기서 장사하면 점심시간 줄 서는 건 기본, 야근 손님까지 잡을 수 있는 ‘꿀 상권’이라는 소문... 과연 진짜일까요?

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1. 📍 입지 분석 (Location Analysis)

역삼역은 서울 강남구 테헤란로 중심부에 위치한 지하철 2호선 역세권입니다.
주변에 IT·금융기업, 대형 로펌, 컨설팅 회사들이 밀집해 있어 고소득 전문직 종사자들이 많이 활동합니다.

• 위치: 서울 강남구 역삼동
• 랜드마크: 강남파이낸스센터, 르네상스호텔 부지, 서울지방고용노동청

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2. 🚉 교통망 및 접근성 분석

• 2호선 단일 노선이지만 테헤란로 중심에 위치해 버스 접근성 탁월
• 도보 10분 이내: 강남역, 선릉역 도달 가능
• 테헤란로 대중교통 밀집 구간으로 서울 주요지역 접근 용이

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3. 🚶 유동인구 및 승하차 인원 분석

• 일 평균 승하차 인원: 약 6만~7만 명 (2024년 기준)
• 아침·점심·저녁 시간대 고정적인 유동인구 흐름
• 점심 장사 황금타임 존재 (11:30~13:30)

선릉역보다 유동인구 수치는 다소 낮지만, 소비력 높은 유입층이 강점입니다.

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4. 🛍️ 상권 및 소비패턴 분석

• 전형적인 오피스 상권: 점심·저녁 회식 중심 소비
• 주중 중심 소비, 주말은 다소 한산
• 고급 샐러드, 커피, 와인바 등 프리미엄 소비 강세

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5. 🏢 부동산 시장 및 투자 분석

• 테헤란로 상권답게 1층 상가 시세 최고 수준
• 공실 거의 없음, 창업 대기 수요도 존재
• 중소형 오피스 빌딩 다수 → 유동층 다양화

역삼역 인근은 프랜차이즈보다도 개인 브랜드 입점 비중이 높아 창업자 도전 가능성↑

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6. 🏗️ 도시계획 및 개발 전망

• 옛 르네상스호텔 부지 → GTX 환승 복합 개발 계획
• 테헤란로 일대 리모델링 및 고도화 사업 지속
• 미래가치 지속 상승 중

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7. 🏬 생활 인프라 및 주거 환경 분석

• 인근 주거지역은 제한적, 주택보다는 오피스 인프라 중심
• 도곡동, 논현동, 삼성동 고급 주거지 접근성 양호
• 편의점, 은행, 약국 등 근거리 밀집

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8. 🚶‍♀️ 보행 및 자전거 접근성 분석

• 넓은 보도, 횡단보도 정비 양호
• 따릉이 이용자 많음 (도심 자전거 통근 수요 존재)
• 골목길보다 큰 대로변 중심 상권

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9. 🔐 안전 및 범죄율 분석

• 강남서 관할, 치안 매우 안정적
• 밤 늦게까지도 유동 인구 많아 야간 영업에도 적합

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10. 💼 경제 및 산업 클러스터 분석

• IT 기업, 스타트업, 로펌, 컨설팅 본사 집중
• 고소득 전문직 비율 높음 → 단가 높은 제품 소비 가능
• 비즈니스 중심지로 회의실, 공유오피스 수요 많음

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11. 🎭 관광 및 문화 인프라 분석

• 관광 목적보다는 비즈니스 목적 유입 다수
• 호텔, 공유오피스, 비즈니스 라운지 발달
• 테헤란로 도심형 문화공간 개발 수요 존재

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12. 🌱 환경 및 공기질 분석

• 대로변 위치로 인해 공기질은 다소 저하
• 실내 위주 상권이라 직접적 영향은 적음
• 휴식공간 부족은 약점

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📊 업종 분포 & 공실률 요약

업종 비율 특징

음식점	약 45%	점심/회식 중심
카페	약 20%	고급 브루잉 전문점 강세
서비스업	약 20%	미용, 마사지, 회의실
기타	약 15%	편의점, 약국, 프랜차이즈 등

• 공실률: 약 3% 미만, 거의 없음

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✅ 결론: 역삼역에서 잘 되는 창업은?

🎯 유망 업종:

• 점심 특화형 식당 (샐러드, 중식, 퓨전 등)
• 브런치 카페, 커피 전문점 (고급형)
• 1인 고객 맞춤형 미용·마사지
• 직장인 대상 심야 운영 주점

🚫 주의 업종:

• 가족형 레스토랑
• 저가형 테이크아웃 (가성비보단 퀄리티가 중요)

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역삼역은 **"수요는 있으나 경쟁도 빡센 상권"**입니다.
자본력이 있거나 브랜드력 있는 창업자에겐 훌륭한 기회지만,
차별화된 콘셉트 없이 뛰어들면 버티기 어려운 시장이에요.

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