역삼역 상권 분석 보고서

 

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✅ 1. 위치 분석

• 주소: 서울특별시 강남구 역삼동 822-1
• **역삼역 (Line 2)**은 강남의 중심 업무지구(GBD)에 위치하며, 강남역과 선릉역 사이에 자리 잡아 상권 연계성이 뛰어남.
• 도보 이동 10분 이내 강남역·강남파이낸스센터·르네상스호텔 부지 개발지와 연결됨.

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🚉 2. 교통망 및 접근성

• 지하철: 2호선 순환선으로 강남 전역, 삼성, 잠실, 신도림 등으로 빠르게 연결
• 버스: 간선/지선버스 밀집지역, 퇴근시간 대중교통 유동량 상당
• 차량 접근성: 테헤란로를 중심으로 차량 접근 원활하나, 상시 정체 구간 발생

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👥 3. 유동인구 및 승하차 인원

• 1일 평균 유동인구: 약 120,000명 이상 (역 주변 포함 시)
• 역 내 승하차 인원:
  • 승차 약 35,000명
  • 하차 약 37,000명
• 주중 > 주말, 오전/저녁 출퇴근 시간대 집중

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🏢 4. 상권 구조 및 소비 패턴

• 오피스 상권 + 유흥/식음료 상권의 결합형
• 점심에는 직장인 대상 중가~저가 식당 및 프랜차이즈 이용 비율 높음
• 저녁은 회식, 유흥, 와인바·펍 등 중고가 소비 패턴 활성화
• 1인 외식보다는 2인 이상 이용 비율이 높은 편

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🏬 5. 업종별 점포 구성 (상권분석시스템 기준)

• 음식점업: 약 45% (한식, 중식, 일식, 술집, 카페 등 포함)
• 서비스업: 약 25% (미용, 병원, 헬스, 마사지, 독서실 등)
• 도소매업: 약 15% (편의점, 문구점, 패션, 잡화, 안경 등)
• 기타: 부동산, 금융, 무등록 창업 형태 등 포함

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📍 6. 주요 프랜차이즈 입점 현황 (네이버플레이스 기준)

• 카페: 스타벅스, 투썸플레이스, 이디야, 블루보틀
• 식사: 백종원 계열(홍콩반점, 새마을식당), 김밥천국, 본죽, 육쌈냉면
• 한식/직장인 점심: 연안식당, 고래식당, 부대찌개 전문점 등
• 술집/펍: 생활맥주, 와인파이브, 백리향
• 편의점: GS25, CU, 세븐일레븐 등 밀집

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📈 7. 부동산 시장 및 임대료

• 1층 임대료 시세:
  • 테헤란로 대로변: 1층 기준 보증금 1억3억 / 월세 500만1500만
  • 이면도로: 보증금 3천1억 / 월세 200만600만 수준
• 공실률은 낮은 편이나, 대로변 상가는 경쟁률이 높고 권리금 부담 큼

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🏗️ 8. 도시개발 및 성장성

• 르네상스호텔 부지 개발: 복합오피스단지 + 고급 주거단지 조성 중
• 테헤란로 일대 오피스 리뉴얼 지속
• 스타트업·벤처기업 증가로 인한 신수요 지속 유입

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🛍️ 9. 주요 소비층

• 20~40대 직장인 (남성>여성)
• 점심시간 집중 소비, 회식 및 주중 저녁 유흥소비 강세
• 높은 전문직 비율로 고급화된 음식 및 서비스 수요 존재

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🧾 10. 창업 시 유의사항

• 높은 임대료와 인건비 부담이 진입장벽
• 브랜드 인지도, 품질, 빠른 회전율 확보가 핵심
• 점심·저녁 두 타임 모두 수익모델 확보 필요
• 혼밥보다 회식·모임형 식당 선호, 회전율보다 객단가 전략 고려 필요

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📊 결론 및 창업 적합 업종 제안

✅ 적합 업종

• 직장인 대상 프리미엄 점심 정식 브랜드
• 고급 주류·바·펍
• 소규모 예약제 이자카야
• 1인~2인 대상 빠른 회전형 덮밥, 면요리 브랜드
• 테이크아웃 강한 커피전문점 (출퇴근 수요 흡수)

❌ 피해야 할 업종

• 대형 규모, 저마진 업종 (고정비 부담)
• 회전율 낮은 카페/디저트(특히 이면도로 위치)
• 경쟁이 포화된 한식백반, 김밥류 (차별화 어려움)

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